因母亲去世，十岁的阿杰被迫与关系冷淡的父亲阿强同住。阿强贪便宜买下一栋价格异常低廉的老宅。搬进去当晚，阿杰就看到走廊尽头站着一个穿红裙的女人，但阿强什么都看不到。从此怪事不断：阿强洗澡时水突然变红，开车时刹车失灵，睡觉时感觉有人掐他脖子。而阿杰发现，那个红衣女鬼只折腾父亲，对自己反而很“友善”。通过床下找到的一封旧信，阿杰得知女鬼是几十年前被房主害死的租客，她一直在等待房主的后代回来索命，而阿强恰好是那个后代的远亲。阿杰决定和女鬼“谈判”：他让父亲请来道士超度，但女鬼拒绝。最后阿杰用妈妈教的道理告诉女鬼：冤冤相报只会让仇恨延续，而他不想失去最后一个亲人。女鬼沉默了，在消失前，她让阿强看到了自己多年前被害的画面。
恐怖外壳下的温情父子戏。港式惊悚片特有的市井气和幽默感拉满，吓人的同时又不乏笑点。小男孩的表演惊艳，把早熟和脆弱拿捏得恰到好处。父亲从不信到崩溃再到悔悟的转变非常自然。最后没有强行大团圆，余味更佳。
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